تحلیل حباب جهانی بازار املاک 2024: نکاتی برای سرمایه‌گذاری موفق در ملک

سال ۲۰۲۴ با تغییرات چشمگیری در بازار جهانی املاک و مستغلات همراه است. در شرایطی که نرخ بهره رو به افزایش است، کمبود مسکن همچنان ادامه دارد و پویایی بازارهای منطقه‌ای مختلف از یکدیگر فاصله گرفته‌اند، خریداران، فروشندگان و سرمایه‌گذاران به دنبال درک وضعیت کنونی هستند. شاخص جهانی حباب املاک UBS در سال ۲۰۲۴، نگاهی دقیق به خطرات ایجاد حباب در ۲۵ شهر بزرگ جهان ارائه می‌دهد. این شاخص، بازارهایی را که در آن‌ها قیمت‌ها ممکن است ناپایدار باشند، شناسایی کرده و بینش‌هایی در مورد مناطقی با پتانسیل رشد ارائه می‌دهد. این مقاله، یافته‌های کلیدی این گزارش را با تمرکز بر ریسک‌ها، روندهای منطقه‌ای و فرصت‌های سرمایه‌گذاری بررسی می‌کند.

حباب املاک چیست؟

حباب املاک وضعیتی است که در آن قیمت ملک به دلیل خرید سوداگرانه، به طور قابل توجهی بالاتر از ارزش واقعی آن افزایش می‌یابد. این حباب‌ها معمولا عمر کوتاهی دارند و به دنبال آن‌ها یک اصلاح شدید قیمت رخ می‌دهد. ویژگی‌های کلیدی حباب املاک عبارتند از:

• جدایی قیمت‌ها از مبانی: قیمت‌ها با سرعتی بیشتر از درآمد و ارزش اجاره افزایش می‌یابند.
• سوداگری بیش از حد: سرمایه‌گذاران با پیش‌بینی افزایش مداوم قیمت‌ها، اقدام به خرید ملک می‌کنند و در نتیجه تقاضا را افزایش می‌دهند.
• عدم تعادل اقتصادی: حباب‌ها اغلب با افزایش سریع وام‌های رهنی یا ساخت و ساز همراه هستند.

به عنوان مثال، بازار میامی در سال‌های اخیر افزایش قابل توجهی در قیمت‌ها داشته است که بسیار بیشتر از درآمد و سود اجاره بوده است. این موارد نشانه‌های معمول یک حباب هستند.

وضعیت بازار جهانی مسکن در سال ۲۰۲۴

بازار مسکن در سال ۲۰۲۴ ترکیبی از ثبات و نوسان را نشان می‌دهد. یافته‌های کلیدی گزارش UBS عبارتند از:

• کاهش خطرات حباب در اروپا: شهرهایی مانند فرانکفورت و مونیخ شاهد اصلاح قیمت تا ۲۰ درصد بوده‌اند که منجر به کاهش ریسک حباب شده است.
• ثبات در آسیا و اقیانوسیه: بازارهایی مانند سیدنی و سنگاپور به دلیل کمبود مسکن و تقاضای بالا همچنان باثبات هستند.
• روند بازار ایالات متحده: میامی از نظر ریسک حباب در صدر قرار دارد، در حالی که نیویورک و سانفرانسیسکو در حال تثبیت هستند.

برخی از عوامل موثر بر این روندها عبارتند از:

1. تغییرات نرخ بهره: افزایش نرخ‌ها در سال ۲۰۲۳ باعث کاهش توان خرید و اصلاح قیمت‌ها در برخی شهرها شد.
2. کمبود مسکن: عدم ساخت و ساز کافی باعث افزایش قیمت‌ها در مناطق پرتقاضا مانند دبی و مادرید شده است.

یافته‌های کلیدی بر اساس منطقه

در ادامه یافته‌های کلیدی را بر اساس منطقه بررسی می‌کنیم:

اروپا:

• فرانکفورت و مونیخ: این شهرها پس از افزایش نرخ بهره در سال ۲۰۲۲، اصلاح شدید قیمت را تجربه کردند. قیمت‌های واقعی ۲۰ درصد کاهش یافت و خطرات حباب را از سطوح بالا به متوسط کاهش داد.
• پاریس: قیمت‌ها در پاریس در سال ۲۰۲۳، ۱۰ درصد کاهش یافت که دلیل آن کاهش توان خرید و افزایش مالیات بود. خطر حباب در حال حاضر کم در نظر گرفته می‌شود.
• مادرید: با وجود شرایط نامناسب تامین مالی، قیمت مسکن به دلیل تقاضای زیاد و عرضه محدود، ۵ درصد افزایش یافت.

ایالات متحده آمریکا:

• میامی: میامی با امتیاز ریسک حباب ۱.۷۹ در صدر فهرست قرار دارد. تقاضای املاک لوکس و موجودی محدود باعث عدم تعادل شده است.
• نیویورک: قیمت‌ها ثابت می‌مانند، اما اندکی کمتر از سطح قبل از همه‌گیری هستند. کاهش تاریخی در فعالیت‌های ساخت و ساز جدید از تثبیت قیمت‌ها حمایت می‌کند.
• سانفرانسیسکو: نگرانی‌های مربوط به کیفیت زندگی و الگوهای کاری ترکیبی بر تقاضا تاثیر گذاشته است، اما کاهش نرخ‌های بهره، بخش لوکس را احیا می‌کند.

آسیا و اقیانوسیه:

• هنگ کنگ: قیمت مسکن به دلیل نرخ بهره بالا و اعتماد ضعیف خریداران به سطح سال ۲۰۱۲ کاهش یافته است.
• توکیو: نسبت قیمت به درآمد یکی از بالاترین‌ها در سطح جهانی است که منعکس کننده خطرات حباب بالاست.
• سیدنی: کمبود شدید مسکن، علیرغم چالش‌های مربوط به توان خرید، قیمت‌ها را انعطاف‌پذیر نگه داشته است.

خاورمیانه:

دبی: بازار املاک و مستغلات دبی در حال حاضر رونق چشمگیری را تجربه می‌کند و قیمت‌ها از سال ۲۰۲۰ تاکنون تا ۴۰ درصد افزایش یافته است. این رشد قابل توجه، دبی را به یکی از جذاب‌ترین مقاصد برای سرمایه‌گذاری در منطقه خاورمیانه تبدیل کرده است. با این حال افزایش فعالیت‌ها در حوزه فروش خارج از برنامه ریسک‌هایی را نیز به همراه دارد.

وب‌سایت dxboffplan.com با هدف تضمین سرمایه‌گذاری ایمن و سودآور در این بازار پویا، خدمات خود را ارائه می‌دهد. این وب‌سایت به شما کمک می‌کند تا با بررسی دقیق پروژه‌های انحصاری خارج از طرح و دریافت راهنمایی‌های تخصصی، بهترین تصمیم را برای خرید خانه یا سرمایه‌گذاری در دبی اتخاذ کنید.

شهرهای با ریسک حباب بالا

براساس شاخص حباب جهانی املاک UBS در سال ۲۰۲۴، شهرهای میامی، توکیو و زوریخ به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و عدم تعادل بین قیمت، درآمد و اجاره‌بها، با خطرات قابل توجهی روبرو هستند و در صدر این شاخص قرار گرفته‌اند.

میامی

رشد ناپایدار و افزایش حدود ۵۰ درصدی قیمت خانه‌های لوکس نسبت به سال ۲۰۱۹، نشان از وضعیت پرریسک این شهر دارد. تقاضای بالا از سوی افراد ثروتمند، بازار را حمایت کرده، اما افزایش نرخ وام مسکن و تغییرات نظارتی می‌تواند رشد آینده را محدود کند.

توکیو

افزایش ۳۰ درصدی قیمت‌ها در منطقه شهری توکیو طی پنج سال، همراه با سیاست‌های پولی سهل‌گیرانه و تقاضای خارجی، ریسک حباب را در این شهر به شدت افزایش داده است. عدم تطابق قیمت‌ها با درآمد و اجاره‌بها نیز این وضعیت را تشدید می‌کند.

زوریخ

رشد شدید قیمت‌ها به دلیل تقاضای بالا و عرضه کم، قیمت‌ها را ۲۰ درصد بالاتر از سطح قبل از همه‌گیری رسانده و زوریخ را به یکی از گران‌ترین شهرهای اروپا از نظر مسکن تبدیل کرده است.

شهرهایی با ریسک حباب پایین

سائوپائولو، میلان و ورشو در سال ۲۰۲۴ ریسک حباب پایینی نشان می‌دهند. رشد قیمت‌ها در این شهرها ثابت بوده، قیمت‌ها در حال بهبود است و تقاضای مسکن متعادل است. این بازارها همچنان برای خریداران جذاب هستند و نشانه‌های کمی از فعالیت‌های سوداگرانه یا اصلاحات شدید قیمت در آن‌ها دیده می‌شود.

سائوپائولو

پس از سال‌ها رکود، بالاخره رشد متوسطی را تجربه می‌کند. نرخ بهره بالا به نفع بازار اجاره بوده و تقاضا برای خرید خانه را کاهش داده است.

ورشو

با وجود افزایش ۱۵ درصدی قیمت‌ها در اوایل سال ۲۰۲۴، به دلیل وجود مشاغل قوی و حمایت دولتی، همچنان بازار متعادلی دارد و قیمت‌ها نسبتا مناسب باقی مانده‌اند.

عوامل موثر بر بازار مسکن

• کمبود مسکن: کمبود مسکن عامل اصلی افزایش قیمت در بسیاری از بازارهاست. به عنوان مثال، در دبی با وجود ساخت و سازهای جدید، تقاضا همچنان از عرضه بیشتر است و در سیدنی نیز محدودیت عرضه باعث بالا ماندن قیمت‌ها حتی با وجود نرخ بهره بالا شده است. اجاره‌های بالا و موجودی کم، سرمایه‌گذاران نهادی را جذب کرده و رقابت را در بازارهای پرتراکم افزایش می‌دهد.
• نرخ بهره: نرخ بهره مهمترین عامل تعیین کننده وضعیت بازار مسکن است. نرخ‌های بالا، توان وام‌گیری را کاهش داده و تقاضا را سرکوب می‌کنند (مانند فرانکفورت که افزایش نرخ‌ها منجر به اصلاح ۲۰ درصدی قیمت‌ها شد). در مقابل، کاهش نرخ‌ها، قدرت خرید را افزایش داده و تقاضا را تحریک می‌کند (که در سال ۲۰۲۴ در زوریخ و لندن پیش‌بینی می‌شود).

فرصت‌های سرمایه‌گذاری در سال ۲۰۲۴

سرمایه گذاران باید بر بازارهایی با محرک های تقاضای قوی و ریسک های قابل مدیریت تمرکز کنند و بازار املاک و مستغلات دبی را به دلیل زیرساخت های قوی، سیاست‌های سرمایه‌گذار پسند و رشد مداوم تقاضای ملک به گزینه ای جذاب تبدیل کنند.

• دبی: با زیرساخت‌های قوی، سیاست‌های سرمایه‌گذارپسند و رشد مداوم تقاضا، بازدهی اجاره جذاب ۶-۷ درصدی ارائه می‌دهد.
• مادرید: با عرضه محدود و تقاضای رو به افزایش، پتانسیل سودآوری بلندمدت دارد.
• میلان: پروژه‌های زیرساختی آینده، از جمله بازی‌های المپیک زمستانی ۲۰۲۶، احتمالا ارزش ملک را افزایش خواهند داد.

نتیجه‌گیری

شاخص حباب جهانی املاک UBS در سال 2024 پیچیدگی های مختلفی را در بازار مسکن جهانی به ارمغان آورده است. در حالی که برخی از شهرها دارای خطرات حباب بالایی هستند، برخی دیگر فرصت های پایدار یا رو به رشدی را ارائه می دهند. سرمایه‌گذاران و خریداران باید با تجزیه و تحلیل دقیق به این بازارها نزدیک شوند و مناطقی با بنیادهای قوی و پتانسیل رشد بلندمدت را در اولویت قرار دهند.
dxboffplan با ارائه مشاوره تخصصی، به سرمایه‌گذاران در یافتن ملک مناسب در دبی کمک می‌کند. چه خریدار برای اولین بار باشید، چه سرمایه‌گذار با تجربه، کارشناسان ما تجربه‌ای سودمند را تضمین می‌کنند.