لقد كان سوق العقارات ديناميكيًا للغاية في عام 2023، ومليئًا بالتحديات التي تأثرت بارتفاع أسعار الفائدة والتضخم وعوامل أخرى تؤثر على إعادة هيكلة الاقتصاد العالمي. وسنكتشف هنا الاتجاهات والنتائج الرئيسية لمؤشر فقاعة العقارات العالمية من بنك “يو بي إس” لعام 2023 والرؤية التي قدمها حول المدن التي لازالت مربحة وايضاً التي تعتبر معرضة للخطر بدرجة كبيرة.
يتسم سوق العقارات العالمي في عام 2023 بدرجات متفاوتة من تصحيح الأسعار، وازدهار سوق الإيجار، ومخاوف القدرة على تحمل التكاليف. ومع ارتفاع أسعار الرهن العقاري بشكل حاد منذ عام 2021، شهدت العديد من المدن الحضرية انخفاض الطلب وتعديلات الأسعار، مما أعاد تشكيل السوق للمشترين والمستثمرين على حد سواء.
رغم ارتفاع أسعار الفائدة، فإن التقدير يظل قائماً، وهو ما يبقي زيورخ وطوكيو ضمن فئة المخاطر المرتبطة بالفقاعة. ويمكن ملاحظة ذلك باعتباره الاضطراب الذي يهيمن على السوق فيما يتصل بالدخل المحلي، وأسعار العقارات، وعائدات الإيجار.
ولقد شهدنا أكبر التغيرات في فرانكفورت وستوكهولم وأمستردام، حيث انخفضت الأسعار الحقيقية بأكثر من 15%. وتعكس هذه الانخفاضات تأثير تشديد شروط التمويل والتغيرات في معنويات المستثمرين.
رؤى السوق الإقليمية: المرونة في ميامي ونيويورك ولكن التصحيحات في تورونتو تقود أمريكا الشمالية؛ والانحدارات الحادة التي تواجهها أوروبا في فرانكفورت وأمستردام، بينما تظل زيورخ معرضة لخطر الفقاعة. وفي منطقة آسيا والمحيط الهادئ، كان الطلب المرتفع في طوكيو ونمو الإيجارات في سنغافورة من أبرز الأحداث، بينما تواصل دبي قيادة المجموعة بنمو قوي في جميع أنحاء الشرق الأوسط.
لقد حافظ الطلب القوي على مرونة الأسعار في ميامي، على الرغم من تباطؤ السوق إلى حد ما. كما تعافت نيويورك من الركود الناجم عن الوباء، وشهدنا نموًا مستقرًا للأسعار في عام 2023. أما تورونتو، التي كانت ذات يوم في منطقة الفقاعة، فقد شهدت تصحيحات كبيرة لكنها لا تزال مبالغًا في قيمتها.
لا تزال زيورخ من أغلى أسواق الإسكان، ولكنها لم تصحح أسعارها حتى الآن على الرغم من انخفاض الطلب. ولا تزال لندن في خضم تصحيح مطول، حيث بلغت القدرة على تحمل التكاليف أسوأ مستوياتها منذ عام 2007.
لقد كان ارتفاع الأسعار في طوكيو طويل الأمد للغاية وكان مدعومًا باهتمام المستثمرين والعرض المحدود. أما أسعار المساكن في سنغافورة ــ التي كان سوق الإيجارات فيها مزدهر في السابق ــ فقد استقرت بعد تدابير التهدئة التي اتخذتها الحكومة.
منذ عام 2021، شهد سوق العقارات في دبي انتعاشًا قويًا بسبب النمو الاقتصادي الجيد وزيادة الهجرة وسياسات المستثمرين الجذابة. وقد أصبح شراء العقارات في دبي شائعًا بشكل متزايد بين المستثمرين الأجانب بسبب خلوها من الضرائب وعوائد الإيجار المرتفعة. ومع سمعة المدينة كمركز أعمال عالمي، يرى العديد من الأفراد أنها فرصة مربحة لامتلاك عقار في هذه المدينة النابضة بالحياة.
تعكس نسبة السعر إلى الدخل تناقضات صارخة في القدرة على تحمل التكاليف العالمية: على سبيل المثال، قد يستغرق الأمر أكثر من عشرين عاماً من متوسط الدخل السنوي لشراء شقة متواضعة مساحتها 60 متر مربع في هونغ كونغ وطوكيو، في حين أن الوضع أفضل نسبياً في مدريد وميامي.
في حين تضاعفت أسعار الرهن العقاري ثلاث مرات في العديد من الأسواق، فقد أثر هذا بشدة على القدرة على تحمل التكاليف ودفع المشترين إلى الركض، مما دفع الطلب نحو أسواق الإيجار. ويتجلى هذا الاتجاه بشكل خاص في المدن الأوروبية مثل فرانكفورت وإستوكهولم.
بدأ سوق الإيجار في الظهور بأداء قوي في عام 2023، حيث شهدت مدن مثل دبي وسنغافورة ارتفاع أسعار الإيجار بنسبة 20-40% على مدار العامين الماضيين. وتعكس هذه الاتجاهات تفضيلات المستهلكين المتغيرة لغير القادرين أو غير الراغبين في شراء المنازل.
ورغم أن تصحيح الأسعار من المرجح أن يستمر في أغلب المدن، فإن بعض الأسواق مثل دبي وسنغافورة قد تشهد انتعاشاً، بشرط استقرار أسعار الفائدة. وفي الوقت نفسه، قد تحدث طفرة أسعار متوسطة الأجل في المدن تحت رحمة نقص المساكن.
وتشهد المدن التي تسلط عليها الأضواء اتجاهات غير عادية: إذ تظهر زيورخ مخاطر ناجمة عن ارتفاع الأسعار؛ وتواجه فرانكفورت تصحيحات حادة، في حين تحتفظ لندن بمشكلة القدرة على تحمل التكاليف المعتادة. وتستقر نيويورك الآن بعد الجائحة، ويزدهر الإيجار في سنغافورة، وتسجل دبي نمواً قوياً في الاسعار والإيجار مع زيادة العرض.
لا تزال زيورخ تقع في منطقة فقاعة المخاطر، في حين ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 40% بالقيمة الحقيقية مقارنة بما كانت عليه قبل عشر سنوات. ومؤخراً، نجح نمو الإيجارات في التفوق على نمو الأسعار، ولكن الاختلالات تظل قائمة بسبب تكاليف التمويل المرتفعة وانخفاض القدرة على تحمل التكاليف. وسوف يستمر النمو القوي في التوظيف إلى جانب نقص المعروض من المساكن الجديدة في إبقاء الأسعار عند مستويات مرتفعة، على الرغم من ظروف السوق الصعبة.
لقد كان سوق العقارات في فرانكفورت معرض لخطر فقاعة عالية ولكنها خضعت لتصحيح حاد، حيث انخفضت الأسعار بنحو 20% منذ عام 2021. وقد أدت تكاليف التمويل المتزايدة إلى تقليص استثمارات الشراء للإيجار، في حين تنمو الإيجارات والدخول بسرعة أكبر من أسعار المساكن. ومن المرجح حدوث المزيد من التصحيحات، لكن تواجه فرانكفورت نقصًا متزايدًا في المساكن، وخاصة في قطاع الإيجارات ذات الأسعار المنخفضة.
شهد سوق الإسكان في لندن تراجعًا حادًا، حيث انخفضت الأسعار الحقيقية بنسبة 25% منذ عام 2016، على خلفية ارتفاع أسعار الرهن العقاري ثلاث مرات وانخفاض الطلب من المشترين. وفي حين أثبت القطاع الرئيسي قدرته على الصمود بسبب المشترين نقداً، فإن تحديات القدرة على تحمل التكاليف والضغوط الاقتصادية أبقت السوق مبالغاً في التقييم، والتي لا توجد حتى الآن أي علامات على التعافي منها.
كان سوق العقارات في نيويورك مستقرًا بعد الجائحة، حيث ارتفعت الأسعار الحقيقية بنسبة 3% بين منتصف عام 2022 ومنتصف عام 2023. ويظل قطاع العقارات الفاخرة صامدًا بفضل الذين يشترون نقداً. ومع ذلك، فإن قيود القدرة على تحمل التكاليف، وعدم اليقين الاقتصادي، والبناء الجديد المحدود، تحافظ على قيمة السوق العادلة مع آفاق مستقرة.
أصبح سوق الإسكان في سنغافورة الآن ذو قيمة عادلة، مع تباطؤ نمو الأسعار ولكن الطلب على الإيجارات مزدهر، مما دفع الإيجارات إلى الارتفاع بنسبة 25% في العام الماضي. وقد أدت تدابير التهدئة، بما في ذلك زيادة الرسوم الجمركية، إلى الحد من الطلب الأجنبي، في حين من المتوقع أن يزيد العرض في الأرباع القادمة، مما يحد من نمو الإيجارات والأسعار.
وقد انتعش السوق في دبي بقوة، حيث سجل نمواً في الأسعار بنسبة 15% على أساس سنوي، مدعوماً بنمو اقتصادي قوي للغاية، وزيادة الهجرة، والطلب القوي على العقارات الفاخرة. كما ارتفعت الإيجارات بنسبة 20%، ولكن عمليات الشراء النقدية المرتفعة والتوسع المستمر في العرض قد تقلل من الزيادات المستقبلية في الأسعار؛ حيث يتم تصنيف السوق حالياً على أنه ذو قيمة عادلة. ويوفر الاستثمار في دبي فرصة فريدة للاستفادة من سوقها المستقر، والعائدات الجذابة، والسياسات الحكومية التي تشجع التملك الاجنبي وإمكانات الاستثمار الطويل الأجل.
مع مواجهة العالم للتغير المناخي، أصبح التطوير العقاري المستدام رائجاً بشكل متزايد. وتأتي مبادرات البناء “الاخضر”، مثل مبادرة سنغافورة، في المقدمة، مما يعكس تغييراً أوسع في أولويات السوق.
قدم عام 2023 سلة مختلطة في مجال العقارات – التحديات وكذلك الفرص. ويتطلب الأمر مراقبة دقيقة من قبل المستثمرين والمشترين وأصحاب المصلحة الآخرين للبحث عن القدرة على تحمل التكاليف والاستدامة والآفاق طويلة الأجل.
وبالنسبة للذين يتطلعون إلى التنقل في سوق العقارات الديناميكي في دبي، يقدم dxboffplan.com خبرة لا مثيل لها ومجموعة كبيرة من الخيارات. وسواء كنت تبحث عن منزل أو استثمار بعوائد عالية، فإن dxboffplan.com يضمن لك اتخاذ الخطوة الصحيحة في سوق العقارات الأكثر حيوية في العالم.
إنها أداة تم تطويرها لتقييم مخاطر فقاعات العقارات في الأسواق الحضرية العالمية.
تظل زيوريخ وطوكيو ضمن فئة مخاطر الفقاعة.
لقد أدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى تقليل القدرة على تحمل التكاليف، مما أدى إلى تصحيح الأسعار في العديد من المدن
تبدو الأسواق الناشئة مثل ساو باولو وأسواق السلع الفاخرة في ميامي ودبي واعدة.
لقد أدت أسعار الرهن العقاري المرتفعة وانخفاض القدرة على تحمل التكاليف إلى تحويل الطلب إلى قطاع الإيجار.
